18 Mar Novedades sobre la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: aplicación del sistema estatal de índices de referencia y zonas declaradas de mercado residencial tensionado

De conformidad con lo establecido en la Disposición final primera y en el artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, la Ley), desde este sábado 16 de marzo de 2024, resulta de aplicación el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda en aquellas zonas declaradas como de mercado residencial tensionado.

A continuación, vamos a destacar a qué contratos de arrendamiento aplica y cuáles son los requisitos que deben cumplir esos contratos para verse sometidos a la limitación de la renta arrendaticia.

Sólo los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente (art. 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante, LAU) van a verse afectados por el índice de referencia y, de entre esos contratos, deberemos diferenciar lo siguiente:

1)Si la vivienda se encuentra en una zona declarada como zona de mercado residencial tensionado o no.
2)Si el propietario de la vivienda es considerado “gran tenedor” o no.
3)Si la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años o no.

En forma previa a exponer la aplicación práctica del sistema de índice de referencia, es necesario concretar qué zonas o localidades ya han venido declaradas como tensas (hasta el momento solo en la CCAA de Cataluña) y cuál es la definición de “gran tenedor”.

Las zonas declaradas tensas se publicaron el pasado viernes en el BOE (https://www.boe.es/boe/dias/2024/03/15/pdfs/BOE-A-2024-5213.pdf) y, se refiere a las siguientes localidades que se agrupan alfabéticamente:

A.Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona,
B.Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes,
C.Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu,Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles,
E.Esparreguera, Esplugues de Llobregat,
F.Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès,
G.la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona,
H.l’Hospitalet de Llobregat,
I.Igualada,
L.la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar,
M.Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova,
O.Olesa de Montserrat, Olot,
P.Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà,
R.Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí,
S.Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort,
T.Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp,
V.Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt i Vilassar de Mar.

Cabe destacar que con la declaración de las zonas declaradas como de mercado residencial tensionado, resulta de aplicación el art. 10.3 de la LAU referido a la prórroga de los contratos de vivienda y así, en estos contratos cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta o en el caso de que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado deconsanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En Cataluña, de conformidad con lo establecido en el art. 3 k) de la Ley, la definición de “gran tenedor” ha sido particularizada y conforme a la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, se corresponde con la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.

Sentado lo anterior, para que resulte de aplicación el índice de referencia se requiere:
– Que la vivienda se encuentre ubicada en una zona declarada como de mercado residencial tensionado.

– Que no haya estado vigente ningún contrato de arrendamiento durante los últimos cinco años. De haber estado arrendada en algún momento durante los cinco años antes de formalizar un nuevo contrato, y siempre que sea a partir del sábado 16 de marzo de 2023, la renta deberá ser la misma fijada en aquél contrato una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior (art. 17.6 de la LAU), con alguna otra excepción que más adelante comentaremos.

– Asimismo, si el propietario de la vivienda es gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (art. 17.7 de la LAU), pero en el supuesto que la vivienda hubiere sido arrendada durante los últimos cinco años, se aplicará el precio más bajo de entre el índice de referencia y la renta fijada en el contrato anterior.

En consecuencia, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado el valor superior del rango del índice marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos dealquiler de viviendas ubicadas en estas zonas tensionadas, que no hayan sido arrendados en los últimos cinco años.

Hasta aquí hemos resumido, en términos generales, a qué contratos va a aplicarse el nuevo sistema de índices de referencia. A continuación, nos referiremos a las excepciones a la norma general, que permitirá que la renta exceda de esa limitación e inclusive aquellos contratos que podrían quedar excluidos de su aplicación.

-Supuestos en los que la renta podrá ser superior al precio fijado según el índice de referencia.
Decíamos que en el caso que la vivienda que va a ser objeto de un nuevo contrato de arrendamiento hubiere estado arrendada durante los últimos cinco años sólo podría aplicarse la actualización anual de la renta, pero cabe también que esa renta pueda ser actualizada en un 10% respecto la renta resultante de aplicar la cláusula de actualización a la renta fijada en el contrato anterior si se da alguno de los siguientes supuestos (resumidos) recogidos en el art. 17.6 de la LAU:

a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación (art. 41.1 RIRPF), que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, acreditado mediante certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior.

c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente elarrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

-Supuestos en los que podría excluirse la aplicación del índice de referencia.
En la Exposición de Motivos de la Ley se establece que “La vivienda protegida de precio limitado estará destinada a diferentes regímenes de tenencia y su volumen y características en cuanto a superficies y precios estará condicionado en todo caso a la demanda y necesidades de los hogares en su ámbito territorial”.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MVAU), mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024, y a través de su Secretaría de Estado determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la LAU y establece que se realizará de acuerdo con la aplicación en línea a la que se accede a través del portal de Internet del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (https://serpavi.mivau.gob.es/), tomando el valor superior del rango de valores individualizados que resultan de la localización y las diferentes características de la vivienda objeto de arrendamiento (BOE Núm. 66 de 15 de marzo de 2024). Para la creación de dicha aplicación, el MVAU se ha basado en un informe de fecha 23 de febrero de 2024 creado por un Grupo técnico que ha sido el encargado de desarrollar el sistema de índices de precios de referencia de fecha 23 de febrero de 2024 y en el que recoge la metodología para la determinación del rango de valores individualizados de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda y en este renglón recoge que la limitación de renta se refiere a viviendas de superficie construida de entre 30 y 150 m2 .

Pues bien, de conformidad con la aplicación en línea a la que el Ministerio dirige al ciudadano para verificar el índice de referencia, además de otras características que van a tenerse en cuenta para determinar ese índice, como pueden ser que la vivienda se encuentra en un inmueble que tiene ascensor, si tiene vistas, si está amueblado, o si tiene zonas comunes, etc., debe señalarse de forma obligatoria los metros construidos (que no útiles) de la vivienda en cuestión y la aplicación no permite indicar una superficie menor a 30 m2 ni superior a 150 m2. La Ley nada especifica respecto a que, determinadas viviendas que no estén en esos rangos de superficie, queden directamente excluidas de la aplicación del sistema de índices de referencia, más allá de la mención que hemos señalado refiere en su Exposición de Motivos: “la vivienda protegida de precio limitado estará destinado a (…) características en cuanto a superficies” y del informe de fecha 23 de febrero de 2024 del Sistema Estatal de Referencia del Precio del alquiler y su Metodología. Sin embargo, es clara la remisión que hace el art. 17.7 de la LAU al sistema de índices de precios de referencia y la metodología de éste explícitamente recoge que se ha determinado sobre viviendas de superficie construida entre los 30 y los 150 m2.

En este sentido, las FAQS del propio MVAU se recoge que el tipo de viviendas de las que se puede obtener datos de precios de alquiler con la nueva aplicación, entre otras, son aquellas cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2. Y de forma más concreta, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, también resuelve que el tipo de vivienda que es objeto de la aplicación de los índices de referencia es aquél con una superficie construida de no inferior a 30 m2 y no superior a 150 m2.
Y esta misma línea también se apunta en, el Diario LA LEY, Nº 10469, Sección Tribuna

En consecuencia, debemos advertir que, si bien en la Ley no se recoge de forma expresa y a salvo que, en los próximos días, se pudiera aclarar por el MVAU o en un futuro, modificar la Ley, con la información de la que se dispone en estos momentos, las viviendas cuya superficie construida no se encuentre entre los 30 m2 y 150 m2 quedarían excluidas del sistema de índices de referencia.

Lo anterior, no obsta a que, si la vivienda se encuentra en zona declarada como de mercado residencial tensionado y ha existido un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato vendrá fijada por esa última renta.

Queremos destacar que el art. 31 de la Ley recoge la información mínima en las operaciones de arrendamiento de vivienda que debe facilitarse por la propiedad al arrendatario, toda ella imprescindible, pero en concreto, en su apartado 3, establece que:

“3. Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.” A tal efecto, la aplicación que ha puesto a disposición el MVAU genera un certificado informativo de referencia de los precios de alquiler.

Finalmente, cabe destacar que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del sistema de índices de referencia se regirán por lo pactado.