02 Nov «Ley de vivienda»: alcance y contenido

En los últimos días, han aparecido varias publicaciones en prensa en las que se recoge los efectos que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ya está provocando en el mercado inmobiliario. Según apuntan los medios, el principal efecto ha sido un descenso acusado de la oferta de alquiler.

Recordemos que la actual Ley de la vivienda se publicó en el BOE el pasado 25 de mayo de 2023 y entró en vigor al día siguiente.

Pero, ¿qué novedades introdujo esta Ley? Desde Marroquín Abogados os explicamos en este artículo la ley de la vivienda, su alcance y contenido. 

El objetivo de la Ley de la vivienda es proporcionar facilidades de acceso a una vivienda digna a aquellos colectivos que presenten más dificultades para lograrlo con nuevas medidas que afectarán a cuatro áreas:

1. El precio del alquiler
2. La vivienda pública
3. Las relaciones entre arrendador y arrendatario
4. Los desahucios
5. Nuevos términos como zonas de mercado residencial tensionado, gran propietario o vivienda vacía.

Respecto a la reducción del precio de los alquileres, la nueva ley plantea medidas concretas como la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler, así como beneficios fiscales para aquellos que alquilen sus domicilios a precio reducido. Además, establece un incremento máximo anual del 3% en el precio del alquiler en los contratos firmados en 2024 y un nuevo índice de referencia a partir de 2025 al margen del IPC para evitar incrementos desproporcionados en la renta.

Para hacer más accesible la vivienda a colectivos desfavorecidos, la ley apuesta por el impulso de la vivienda pública. En este ámbito, la ley garantiza un periodo de, al menos 30 años, a la vivienda calificada como protegida y obliga a dedicar un porcentaje mínimo del 50% a la vivienda en alquiler dentro del suelo de vivienda protegida.  Además, apuesta por aumentar los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida hasta el 40% en el suelo urbanizable y hasta el 20% en suelo urbano no consolidado. Otra de las medidas es la regulación dedicada a tratar de evitar las operaciones de venta de vivienda pública a fondos de inversión.

La relación entre arrendador arrendatario también se ha visto modificada. La Ley ordena que irán a cargo del arrendador todos los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, como la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria. Además, crea una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento que acrediten situaciones de vulnerabilidad social o económica.

Por lo que respecta a los desahucios, se crean medidas para aumentar la protección de los inquilinos, tales como mejorar la comunicación entre el órgano judicial y los servicios sociales para conseguir una atención más rápida y efectiva a las personas en situación de vulnerabilidad. Además, mientras las soluciones llegan, la nueva ley ofrece alternativas habitacionales para los afectados y una ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.

Respecto a las novedades introducidas por la Ley, esta define, también, los nuevos términos como:

Zonas de mercado residencial tensionado: Estas zonas serán designadas por las comunidades autónomas y deberán cumplir una de las siguientes circunstancias: que el coste medio de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares; o, que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco últimos años un crecimiento superior a un 3% en el IPC.

Estas zonas podrán disponer además de los referidos  3 años prorrogables para poder aplicar las medidas de reducción del alquiler, contarán con la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el inquilino tras la finalización del contrato. Además, en nuevos contratos, el alquiler se limitará a la renta del contrato anterior y las viviendas de estas zonas no alquiladas en los últimos 5 años tendrán la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia.

Gran propietario: se podrá considerar gran propietario a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada. En el caso de demandas por desahucio cuando el demandante sea considerado “gran propietario” y los afectados sean personas vulnerables, se aplicará un procedimiento de conciliación o intermediación.

Vivienda vacía: los ayuntamientos aplicarán el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación. El recargo, actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI, podrá alcanzar el 150%.

El pasado 26 de septiembre el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos que el PP y cuatro comunidades autónomas (Madrid, Andalucía, Cataluña e Islas Baleares) presentaron contra algunos artículos de la Ley por considerar que la norma invade competencias autonómicas.

Desde Marroquín Abogados estaremos atentos a cualquier novedad en relación con la decisión que pueda adoptar el Alto Tribunal.