25 set. El Parlament de Catalunya aprova llei de contenció de rendes d’arrendament d’habitatge

LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (Cataluña).

El pasado martes 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobada por el Parlament de Catalunya en fecha 9 de septiembre de 2020 (en adelante, la “Ley”).

El objeto de la Ley es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario en zonas de mercado de vivienda tenso, mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda, esto es, l’ Agència de l’Habitatge de Catalunya (http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/).

La Ley regula los requisitos, procedimiento y contenido de las áreas de mercado de vivienda tensa y limita dicha calificación a cinco años desde la publicación de la declaración en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC). No obstante, la declaración puede ser revisada y prorrogada una o más veces, si la situación lo justifica, por un periodo máximo de tiempo no superior a su duración inicial. En el Anexo adjunto se recogen los municipios declarados como áreas con mercado de vivienda tenso durante un año (22 septiembre 2021) y dejará de surtir efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda relativa al mismo municipio o transcurrido el plazo.

Las principales previsiones que recoge la Ley:

a) La renta pactada al inicio del contrato no puede superar el precio de referencia para el arrendamiento de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

b) Si la vivienda ha sido arrendada dentro de los 5 años anteriores tampoco puede superar la renta contratada en el último contrato de arrendamiento si bien podrá actualizarse de acuerdo con el índice de competitividad.

Cabe destacar que el arrendatario tendrá derecho al reembolso de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero incrementado en tres puntos.

Excepciones

No se aplicará lo anterior en los siguientes supuestos:

• • Existencia de relación de parentesco entre las partes que formalizaron el contrato de arrendamiento anterior al que se pretende formalizar, antes de lo entrada en vigor de la Ley.
  • Formalización del contrato de arrendamiento en relación con viviendas inicialmente excluidas de la aplicación de la Ley, cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que les fuera aplicable.
  • En el supuesto de que la vivienda objeto del nuevo contrato haya sido arrendada en los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley y el propietario sea persona física y la unidad de convivencia del cual tenga ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces al Indicador de Renta de Suficiencia (para el ejercicio 2020, la Ley de Presupuestos de la Generalitat de Catalunya fija el valor del indicador de renda de suficiencia de Cataluña en 569,12€/mes y 7.967,73€/anuales) contando también las rentas de los arrendamientos, únicamente se aplicará el límite de la renta consignada en el último contrato pudiendo, en caso de ser una renta inferior al precio de referencia, incrementarse la misma hasta el mencionado precio. Hay una excepción y es cuando los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces del indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.
  • La declaración de área con mercado de vivienda tensa puede determinar de forma motivada que no sea de aplicación a las viviendas con una superficie útil superior a los 150 m².
  • En el supuesto de viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación no se aplicará la Ley hasta que hayan transcurrido tres años desde su entrada en vigor.

Supuestos especiales de incremento o disminución de renta

• • En el supuesto que en el último año haya ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.
  • En el supuesto que, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, el arrendador haya realizado obras de reforma. No se considerarán obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y la conservación de la vivienda o del edificio en que se encuentre integrado, así como las que sean exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que lo integran.
  • En el supuesto que las partes, atendiendo a las características de la vivienda, puedan fijar un incremento con una variación de como máximo un cinco por ciento sobre el valor indicado por el índice de referencia (si bien también cabe pactar una disminución en los mismos términos). Para ambos casos, deberán tenerse en cuenta al menos tres características de la vivienda de entre las siguientes: (i) ascensor; (ii) aparcamiento; (iii) vivienda amueblada; (vi) sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda; (v) zonas comunitarias de uso compartido: jardín, azotea, etc., (vi) piscina comunitaria o equipamientos análogos, (vii) servicio de conserjería y (viii) vistas especiales.

Requisitos de ofertas y formalización de los arrendamientos sujetos a la Ley

a) En las ofertas de arrendamiento de viviendas deberá informarse del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler y del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente

b) En el contrato de arrendamiento habrá que adjuntar el documento que genera el sistema de indexación, informando del valor del índice correspondiente a una vivienda análoga al arrendado, expresado en €/m², con sus áreas inferior y superior y si la renta viene determinada por un contrato anterior, el arrendador deberá informar responsablemente y por escrito al arrendatario del importe de la renta del anterior arrendamiento.

Régimen Sancionador

La Ley establece que será infracción grave (con remisión al régimen sancionador previsto en Ley 18/2007 del Parlament de Catalunya) (i) incumplir las reglas esenciales respecto a la determinación de la renta; (ii) incumplir con la obligación de  determinación de la renta superando el importe máximo en un  20% y (iii) la ocultación de la información que se prevé en la Ley que el arrendador debe facilitar al arrendatario, e infracción leve, (i) la no indicación del índice de referencia de precios de alquiler o el importe de la renta del anterior contrato en las ofertas de alquiler o contratos de arrendamiento, (ii) la determinación de una renta que supere el máximo en importe inferior al 20%, y (iii) no adjuntar al contrato o no facilitar el documento del índice o falsear  o  alterar  la  información  en  perjuicio  del  arrendatario. La  infracción  leve  puede  suponer  una  sanción  de  entre 3.000 €  y  9.000 €  y  la  infracción  grave  puede comportar  una sanción  entre  9.001 €  y  90.000 €.

Arrendamientos no sujetos a la Ley

Por otro lado, quedan excluidos de la aplicación de la Ley los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a los regímenes especiales de determinación de la renta y, en particular, los siguientes contratos:

a) Los relativos a viviendas arrendadas con anterioridad al 1 de enero de 1995.

b) Los relativos a viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

c) Los relativos a viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social y los arrendamientos relacionados con políticas sociales y de carácter asistencial.

d) Los relativos a viviendas arrendadas de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Finalmente, establece la Disposición Transitoria Primera que los contratos de arrendamiento vigentes anteriores a esta reforma continuarán rigiéndose por la legislación anterior, pero en el caso de novación del contrato que suponga ampliación de la duración o modificación de la renta, deberá estarse a esta Ley con respecto al control de rentas.

ANEXO: Municipios incluidos dentro de la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tensa